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Viele Eigentümer in Thüringen stehen vor der gleichen Situation: Die Immobilie ist da, der Wille zum Verkauf auch – aber das Objekt selbst ist nicht im Zustand, den man sich für einen reibungslosen Verkauf wünscht. Alte Heizungsanlage, Fenster aus DDR-Zeiten, ein Dach, das seit Jahren aufgeschoben wird. Wer in dieser Lage fragt, ob sich ein Direktankauf lohnt, hat die richtige Frage gestellt. Die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an.
Dieser Artikel erklärt, wann ein Direktankauf in Thüringen der sinnvollere Weg ist – und wann der klassische Maklerweg mehr Ertrag bringt. Beides hat seinen Platz, und wer den Unterschied kennt, entscheidet besser.
Ein Direktankäufer kauft die Immobilie selbst, ohne Zwischenschaltung eines Maklers und ohne das Objekt dem freien Markt anzubieten. Das bedeutet: kein offenes Inserat, keine Besichtigungsrunden mit Dutzenden Interessenten, kein mehrmonatiger Verhandlungsprozess. Der Käufer macht ein Angebot, der Eigentümer nimmt es an oder lehnt es ab, dann geht es zum Notar.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Geschwindigkeit und Planbarkeit. Der Nachteil auch: Ein Direktkäufer kauft, um Gewinn zu machen – er muss das Sanierungsrisiko einpreisen, die eigene Marge und die Kosten für Weiterverkauf oder Vermietung. Das Angebot wird daher fast immer unter dem Preis liegen, den ein vollständig saniertes Objekt in einem langen Bieterprozess am offenen Markt erzielen würde.
Das ist kein Mangel des Modells – es ist das Modell. Wer das weiß, kann fair abwägen.
Thüringen ist kein homogener Markt. Zwischen Jena und dem Kyffhäuserkreis liegen nicht nur Kilometer, sondern erhebliche Unterschiede in der Nachfragedynamik – und die entscheiden mit darüber, welcher Verkaufsweg realistisch ist.
In Erfurt als Landeshauptstadt und Universitätsstadt sowie in Jena, wo die Friedrich-Schiller-Universität einen stabilen Zuzug sichert, ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien vergleichsweise robust. Ähnliches gilt für Weimar mit seinem UNESCO-Status und Eisenach als Westthüringens größter Stadt. In diesen Lagen lassen sich sanierungsbedürftige Immobilien am offenen Markt durchaus vermarkten – vorausgesetzt, Preis und Zustand passen zusammen. Ein Direktankauf ist hier eine Option, aber selten die einzige.
Anders sieht es im Altenburger Land, im Kyffhäuserkreis oder in Teilen des Greizer Landkreises aus. Hier ist die Nachfrage strukturell schwächer, Bevölkerungsrückgang und Leerstand prägen das Bild. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in einer kleinen Gemeinde dieser Landkreise findet am freien Markt oft keinen Käufer zu einem Preis, der den Aufwand rechtfertigt – oder es findet gar keinen. In solchen Lagen kann ein Direktankauf nicht nur schneller sein, sondern das einzig realistische Ergebnis.
Die Bodenrichtwerte für ganz Thüringen sind öffentlich einsehbar über das bundesweite Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D. Diese Werte geben eine erste Orientierung für das Grundstück, sind aber kein Kaufpreisersatz – der Bodenrichtwert berücksichtigt nicht den Zustand des Gebäudes.
Die Antwort hängt von Ihrem konkreten Ziel ab. Ein Direktankauf ist dann sinnvoll, wenn eines oder mehrere dieser Kriterien zutreffen:
Auch das hat eine klare Antwort – und diese Frage lohnt sich immer zu stellen, bevor man sich für den schnellen Weg entscheidet:
Das ist keine Werbung für den Maklerweg. Es ist die ehrliche Abwägung, die jede seriöse Beratung vornehmen muss.
Bevor Sie entscheiden, brauchen Sie eine realistische Zahl. Nicht den Kaufpreis von vor zwanzig Jahren, nicht den Preis des Nachbarhauses, das vollständig saniert wurde, nicht den Wert aus einer Online-Schnellbewertung ohne Besichtigung.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in Deutschland nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Maßgeblich sind Lage, Nutzung, Zustand, Vergleichspreise und – bei Renditeobjekten – der Ertragswert. Der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte des jeweiligen Landkreises oder der kreisfreien Stadt (in Thüringen organisiert über das Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation) veröffentlicht regelmäßig Kaufpreissammlungen und Marktberichte. Diese geben eine belastbare Einschätzung, die über den Bodenrichtwert allein hinausgeht.
Ein Direktkäufer wird nicht den Verkehrswert im aktuellen Zustand zahlen – er schätzt den Wert des Objekts nach vollständiger Sanierung, zieht die Sanierungskosten ab und rechnet seine Marge ein. Das ist die Logik des Modells. Die Frage ist, ob das verbleibende Angebot für Sie immer noch die bessere Wahl ist als die Alternative.
Ein seriöser Direktankäufer erklärt, wie er auf seinen Preis kommt. Er nennt Ihnen den Ausgangswert, den er für das sanierte Objekt ansetzt, benennt die wesentlichen Kostenpositionen und gibt Ihnen Zeit, das Angebot zu prüfen. Wer nur eine Zahl nennt und auf schnelle Unterschrift drängt, ist kein verlässlicher Gesprächspartner.
Unabhängig davon, ob Sie über einen Direktankäufer oder einen Makler verkaufen – einige Positionen fallen immer an, und sie beeinflussen das Netto-Ergebnis.
Die Grunderwerbsteuer zahlt in Deutschland der Käufer. In Thüringen beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist für Sie als Verkäufer keine direkte Ausgabe – beeinflusst aber, wie viel ein Käufer letztlich bereit ist zu bieten, weil er die Steuer in seinen Gesamtaufwand einrechnet. (Stand: Oktober 2026. Quelle: Thüringer Landesportal, Thüringer Finanzministerium.)
Jeder Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden nach dem Kaufpreis bemessen. Üblicherweise tragen Käufer und Verkäufer die Beurkundungskosten, während die Grundbucheintragung typischerweise beim Käufer liegt. Als Verkäufer sollten Sie mit einem Anteil von etwa 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises rechnen. Hinweis: Die genaue Kostenverteilung ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag geregelt – diese Angabe ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und sie nicht selbst bewohnt haben (oder zumindest nicht im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt haben), ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Das gilt für Direktankauf wie für Maklerverkauf gleichermaßen. Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück oder haben Sie das Objekt selbst genutzt, entfällt diese Steuer in der Regel.
Diese Frist ist kaufentscheidend: Wer kurz vor Ablauf der zehn Jahre steht, sollte sie abwarten, wenn das wirtschaftlich möglich ist. (Stand: Oktober 2026; die steuerliche Situation im Einzelfall durch einen Steuerberater prüfen lassen.)
Damit keine falschen Erwartungen entstehen, hier der übliche Ablauf – von der ersten Anfrage bis zum Kaufpreis auf dem Konto:
Wer diese Dokumente griffbereit hat, beschleunigt den Prozess erheblich – egal ob Direktankauf oder Maklerweg:
Fehlen einzelne Dokumente, ist das kein Hinderungsgrund – aber es kostet Zeit, wenn sie nachbeschafft werden müssen.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Thüringen arbeiten wir über Partner vor Ort, die die regionalen Märkte kennen – von Erfurt und Jena bis in die ländlichen Landkreise. Ein eigenes Büro in Thüringen gibt es nicht, und das sagen wir Ihnen direkt, weil es für Ihre Erwartungshaltung relevant ist.
Was das bedeutet: Sie sprechen mit einem Netzwerk, das regionale Marktkenntnis mitbringt – und das Ihnen auch sagt, wenn ein Direktankauf in Ihrer konkreten Lage nicht die beste Option ist. Eine Einschätzung, die immer nur zum Ankauf rät, ist keine Beratung.
Weitere Hintergrundartikel zum Immobilienverkauf in Thüringen finden Sie in unserem Blog.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie im direkten Ankauf realistisch wert wäre – ohne Verpflichtung, ohne öffentliches Inserat und ohne dass Sie dafür zuerst Unterlagen zusammenstellen müssen –, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Nennen Sie uns Lage, ungefähre Größe, Baujahr, Ihren Eindruck vom Zustand und Ihren Zeitrahmen. Wir melden uns innerhalb eines Werktags mit einer ersten Einschätzung.
Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob ein Direktankauf überhaupt das Richtige für Sie ist: Das ist vollkommen normal. Eine erste Einschätzung hilft Ihnen auch dann weiter, wenn am Ende die Entscheidung anders ausfällt.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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