Renditestarke Immobilie in Bönnigheim modernisiert, vermietet& ausbaufähig

Objektbeschreibung

Zum Verkauf kommt hier ein durchgängig modernisiertes Wohn- und Geschäftshaus in Bönnigheim, das die Vorteile aus Eigennutzung, laufenden Mieteinnahmen und zusätzlichem Entwicklungspotenzial in einem Objekt vereint. Der Eigentümer kann das großzügige Haupthaus selbst beziehen, während die beiden Einliegerwohnungen mit 1.535 € Netto Mieteinnahmen monatlich die Belastung deutlich reduzieren. Für Kapitalanleger ergibt sich bei Vollvermietung eine potenzielle Sollmiete von 55.620 € jährlich und damit eine Rendite von rund 7,2% – mit weiterem Aufwärtspotenzial durch den möglichen Dachausbau. Diese Immobilie wurde über die Jahre konsequent und mit erheblichem Aufwand modernisiert. Bereits 2013 erfolgte eine umfassende Erneuerung der Substanz: neue Fenster, komplett neue Elektrik, sämtliche Wasserleitungen einschließlich neuer Wasserzähler sowie neue Wandfliesen und Laminat im Erdgeschoss. 2018 folgten die Erneuerung der Heizungsanlage (Viessmann, Investition rund 12.000 €) sowie die Sanierung von Außenfassade und Dach mit einem Investitionsvolumen von rund 60.000 €. 2019 wurde das Balkongeländer erneuert, und in den Jahren 2023/2024 wurde die gewerbliche Einheit im Erdgeschoss vollständig saniert. Käufer übernehmen damit ein Objekt, bei dem die wesentlichen Instandhaltungsmaßnahmen bereits erledigt sind. Das Gebäude gliedert sich in drei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit. Das Haupthaus verfügt über rund 150 m² Wohnfläche auf zwei Ebenen und wird derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt, es steht dem Käufer somit zur eigenen Nutzung zur Verfügung. Im Erdgeschoss befinden sich Wohnzimmer, Küche und ein separates WC. Das Obergeschoss bietet fünf Zimmer, ein Badezimmer und ein weiteres WC; eines der Zimmer verfügt über vorhandene Küchenanschlüsse, sodass sich hier flexible Nutzungskonzepte umsetzen lassen. Vom Obergeschoss gelangt man auf den Balkon. Eine zusätzliche Badewanne im Obergeschoss ist vorhanden, derzeit jedoch stillgelegt. Waschmaschinenanschlüsse stehen sowohl im Erd- als auch im Obergeschoss zur Verfügung. Besonders praktisch für Homeoffice und Familien: Jedes Zimmer ist mit Internet-, Festnetz- und LAN-Anschluss ausgestattet. Ergänzt wird das Haupthaus durch zwei Einliegerwohnungen mit jeweils eigenem, separatem Zugang, die derzeit fremdvermietet sind. Die erste Einheit umfasst rund 45 m² als 1-Zimmer-Wohnung mit Küche im Erdgeschoss sowie Bad/WC, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss; sie ist möbliert vermietet und erwirtschaftet 580 € Kaltmiete monatlich. Die zweite Einheit ist eine 3-Zimmer-Wohnung mit rund 70 m² und Balkon zu einer Kaltmiete von 955 € monatlich. Die aktuelle Bestandsmiete aus diesen beiden Wohnungen beträgt damit 1.535 € kalt monatlich beziehungsweise 18.420 € jährlich – noch ohne Berücksichtigung des Haupthauses und der Gewerbefläche. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss umfasst zusätzlich rund 160 m² und steht aktuell leer, ist also sofort verfügbar. Die Fläche wurde 2023/2024 komplett saniert und ist vollständig ausgebaut. Es liegt eine Genehmigung für den Betrieb eines Bistros beziehungsweise eines Imbiss- oder Dönerladens vor. Ebenso eignet sich die Einheit für Einzelhandel, Dienstleistung oder eine Büronutzung – ob zur Eigennutzung durch einen selbstständigen Erwerber oder zur zusätzlichen Renditesteigerung durch Neuvermietung. Mietpotenzial und Rendite: Bei vollständiger Vermietung aller Einheiten ergibt sich eine potenzielle Sollmiete von 4.635 € kalt monatlich beziehungsweise 55.620 € jährlich, was einer Rendite von rund 6,3 % entspricht. Die Berechnung setzt sich wie folgt zusammen: die bestehende Ist-Miete der beiden Einliegerwohnungen von 1.535 €, die rund 150 m² Wohnfläche im Haupthaus mit kalkulierten 10 €/m² (1.500 €) sowie die rund 165 m² Ladenfläche im Erdgeschoss ebenfalls mit 10 €/m² (1.600 €). Die Ansätze für Haupthaus und Gewerbefläche sind marktüblich und konservativ kalkuliert. Zusätzliches Potenzial bietet das Dachgeschoss. Das Dach ist gedämmt und mit Kunststofffenstern ausgestattet. Wasserleitungen, Elektrik und Heizleitungen sind bereits vorbereitet, sodass ein Ausbau zu weiterer Wohn- oder Nutzfläche vergleichsweise unkompliziert realisiert werden kann – eine echte Wertsteigerungsreserve, die in der oben genannten Rendite noch gar nicht berücksichtigt ist. Die Elektroversorgung erfolgt über separate Verteiler. Für die Stellplatzsituation ist ebenfalls gesorgt: Zum Objekt gehören drei PKW-Stellplätze, davon einer überdacht. Der Energieausweis ist aktuell in Bearbeitung und liegt spätestens zur Besichtigung vor.